Comment un contrat de vente et d'achat de terrain est établi: règles et procédure d'enregistrement • Tout sur les réparations. Conseils professionnels

Toutes les transactions juridiques avec des droits de propriété immobilière nécessitent une étude et une préparation préliminaires minutieuses, car elles comportent de nombreuses nuances. Aujourd’hui, nous allons vous dire comment une transaction de vente et d’achat de terrain est formalisée, auquel cas elle est obligatoire. Et aussi nous vous parlerons des fonctionnalités qui doivent être prises en compte par les détenteurs de droits d’auteur.

Effectuer une transaction

Tout d’abord, nous notons que l’acquisition d’un lotissement peut se faire de deux manières, selon le propriétaire: l’État (représenté par les autorités municipales) ou un particulier. Dans les deux cas, il ne faut pas compter sur une procédure rapide, car l’achat lui-même est précédé d’une période assez longue de collecte des documents. Dans le premier cas, seul l’acheteur est engagé dans cela, dans le second – les deux parties intéressées.

Passons au cadre législatif. Cette opération, dont la base est le transfert des droits de propriété de propriété, est régie par le Code civil, à savoir l’art. 30 du Code civil de la Fédération de Russie. Cet article fournit des règles dont le respect contribue à protéger les intérêts du vendeur et de l’acheteur. Ils visent à concilier la vente et l’achat d’un terrain de manière légale. Et déjà le processus de transfert de propriété d’un bien immobilier relève de la compétence du code foncier, à savoir les articles 37, 15, 25 et 26.

Outre les principales réglementations régissant le processus de conclusion d’une transaction, il existe également un document définissant les caractéristiques de l’enregistrement de la propriété, il s’agit de la loi fédérale n ° 122. Il définit les types de contrats qui nécessitent la notarisation de l’achat et de la vente. Des services notariaux seront requis dans trois cas:

Propriétaire foncier – personne morale.
Objet de l’achat – une ou plusieurs parts de l’intrigue.
Un participant à un contrat de propriété est un enfant mineur ou une personne reconnue juridiquement incompétente pour des raisons de santé, autres indicateurs.

Ainsi, la mise en œuvre de l’ensemble de la procédure de modification des droits de propriété est régie par trois facteurs principaux. Conformément à celles-ci, un contrat doit être rédigé et tous les papiers doivent être rédigés. Nous vous en dirons plus sur les fonctionnalités et les étapes ci-dessous..

Travaux réalisés préalablement au sol

Selon la loi fédérale n ° 221, adoptée en 2007, avant de vendre un terrain, quel que soit son objectif, il est nécessaire de procéder à une procédure d’arpentage. Ce besoin est dû au fait que chaque site doit être enregistré auprès de Rosreestr, seul un tel objet peut faire l’objet d’une transaction juridiquement fiable.

De plus, l’arpentage permet de s’assurer que les dimensions exactes de la propriété, que les mètres carrés réels correspondent à la superficie déclarée. La base de la procédure est constituée par les documents confirmant la propriété. S’il y a un bâtiment sur le territoire, vous devez joindre le passeport BTI au paquet de papiers.

Un autre travail que le vendeur devra faire est de collecter des certificats confirmant l’absence de dettes et de charges. À ces fins, vous devriez visiter les bureaux des services publics qui vous servent, ainsi que le bureau des impôts. Ici, sur demande, ils délivreront des papiers indiquant qu’il n’y a pas de reçus impayés, ainsi que des dettes fiscales foncières.

Dans certains cas, vous pouvez avoir besoin d’informations sur l’état des bâtiments (maison, bains publics, garage, grange) situés sur le territoire, ainsi que sur les éventuelles restrictions d’exploitation imposées sur le site.

Le vendeur doit se familiariser avec ces exigences à l’avance, si possible, collecter une liste minimale de documentation à l’avance..

Enregistrement et rédaction du contrat d’achat et de vente du terrain

Cet accord juridique peut être rédigé indépendamment par des particuliers selon un modèle spécifique avec saisie de toutes les données fiables sur les parties intéressées. Mais les avocats recommandent de recourir à l’aide de spécialistes pour ne pas se retrouver dans une situation désagréable. L’acheteur et le vendeur doivent être à l’affût. Le soutien juridique permet d’éviter les erreurs courantes et contribue également à éliminer le risque d’activités frauduleuses. Dans la plupart des cas, la notarisation de l’accord n’est pas obligatoire, à l’exception des conditions énumérées ci-dessus. Si vous décidez néanmoins de vous passer de la participation d’un avocat, vous devez d’abord vous familiariser avec toutes les procédures et règles d’exécution d’une transaction dans le cadre d’un contrat de vente et d’achat de terrain, et également vérifier l’authenticité des documents. Nous vous recommandons de porter une attention particulière à un certificat qui confirme les droits fonciers, ainsi qu’à un papier sur ce à quoi le lotissement est destiné, par exemple, pour la construction résidentielle ou pour les besoins de l’agriculture..

Que devrait être dans l’acte

Dans une version manuscrite ou électronique, il est impératif de fournir les informations suivantes:

Lieu et date où et quand la convention a été rédigée.
Informations personnelles fiables sur les deux parties à l’accord – nom, prénom et patronyme, détails d’une pièce d’identité, numéros de téléphone et adresses. Si une personne de confiance est impliquée dans la vente, vous devez joindre une procuration notariée..
Conditions: quel objet est en question, ses caractéristiques, l’essence de la procédure.
Existe-t-il ou non des charges ou autres obstacles au transfert des droits de propriété? Il peut s’agir d’une arrestation judiciaire, d’un gage bancaire de biens, de la présence de personnes inscrites frappées d’incapacité ou de séjour dans des endroits pas si éloignés. Si l’acheteur au moment de la transaction n’a pas connaissance de la présence de charges, mais cela peut être invalidé.
Le coût de l’objet de l’accord. Le prix est prescrit à la fois en chiffres et en mots. Voici la méthode de calcul, par exemple, espèces ou virement bancaire.
Motifs pouvant conduire à la résiliation.

En outre, des éléments supplémentaires sont indiqués s’ils sont discutés par les parties intéressées. La condition principale est qu’elles doivent être légales et ne pas porter atteinte aux droits de quiconque..

À quoi faire très attention

Quel que soit l’endroit où vous concluez un contrat pour la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un notaire, vous devez porter une attention particulière aux points suivants:

Règlement sur le rachat de terrain par le vendeur. Une telle marque ne fera pas le jeu de l’acheteur, il convient d’insister sur le fait que ce ne sera pas.
La présence de charges. Assurez-vous de vérifier si le bien est saisi, ou peut-être est-il mis en gage par la banque.
Prix. Vous devriez regarder la valeur cadastrale, ainsi que la valeur marchande, les indiquer au détenteur du droit d’auteur. Cela vous aidera à négocier..
Restrictions à toute action. Par exemple, une interdiction a été imposée sur certains types de construction, car les communications souterraines passent sur ce territoire, ce qui peut être endommagé.
Une hypothétique possibilité pour l’Etat de prendre une parcelle de terrain. Par exemple, s’il est situé dans la zone d’exclusion, et ici il est prévu de construire une autoroute.

Ce sont les difficultés les plus courantes rencontrées par l’acheteur. Malheureusement, il n’est pas si facile de vérifier la pureté juridique du lotissement. Mais acheter sur le marché secondaire a ses avantages, en particulier, il n’est pas nécessaire de délivrer un passeport cadastral après l’acquisition, de commander un levé d’arpentage, etc..

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Goûter

L’un des moyens les plus simples de rédiger un contrat consiste à utiliser un formulaire prêt à l’emploi. Il peut être trouvé dans le domaine public sur Internet, nous joignons un exemple ci-dessous:

Il vous suffira d’imprimer ces feuilles au format A4 et de remplir tous les champs vides. Cela doit être fait en double – le premier reste au vendeur, le second confirme les nouveaux droits sur la propriété de l’acheteur.

Un autre point est l’indication des liens vers les applications. Il peut s’agir de documents supplémentaires, par exemple un passeport cadastral ou un acte d’arpentage. Si vous les ajoutez au package général, assurez-vous de l’indiquer dans le texte de l’accord.

La procédure de rédaction d’un contrat de vente de terrain

Toutes les procédures sont strictement réglementées, elles s’alignent par étapes conformément aux règles:

Les participants à la transaction rassemblent tous les documents nécessaires. Il est très important de tenir compte du fait que certains certificats ont un délai de prescription et doivent être produits peu de temps avant que le transfert des droits ne soit effectué. Celles-ci incluent, par exemple, un certificat confirmant qu’il n’y a pas de charges, de dettes, d’impôts impayés derrière l’objet donné..
Rédaction d’un accord de pré-achat. En fait, il s’agit d’une promesse écrite du vendeur, mais ce document ne peut garantir la conclusion ultérieure.
Arpentage avec rédaction d’un acte.
Vérification de toute la documentation.
La signature de l’acte de vente proprement dit, le processus de paiement d’une manière ou d’une autre.
Si nécessaire ou souhaité – une visite chez le notaire pour une certification officielle.
Inscription auprès de Rosreestr. Cela est déjà fait par le nouveau titulaire du droit d’auteur sans la participation de la deuxième partie..

A partir de ce moment, tous les aspects juridiques sont terminés, vous pouvez commencer à construire une maison. Une entreprise de construction vous y aidera. Une large sélection d’entrepreneurs vérifiés peut être trouvée sur conceptualhouseplans.com.

Règles de vente d’un terrain, qui doivent être prises en compte lors de l’élaboration d’un contrat d’achat et de vente

Quels motifs peuvent justifier le changement de propriétaire du lotissement:

acte de vente;
volonté;
don;
échange contre d’autres biens;
ordre de privatisation;
en tant que capitaine autorisé d’une nouvelle entité juridique.

Mais aucun territoire ne peut généralement devenir la propriété d’un individu. Dans certaines situations, cela n’est pas possible:

Protégé par l’état, tel qu’une réserve naturelle ou un parc, une zone de protection de l’eau;
A une valeur en termes de patrimoine culturel ou historique général;
Sous la responsabilité des militaires.

Comment savez-vous si vous pouvez acheter ce lot particulier? Pour ce faire, vous devez faire une demande à Rosreestr, en fournissant le numéro cadastral. Si aucune restriction n’a été identifiée, un contrat d’achat peut être conclu.

Liste des documents requis

Une partie des titres sera collectée par le vendeur avant même la conclusion de la transaction, l’autre moitié sera déjà par les deux parties intéressées. Ainsi, le package final comprendra:

Passeport cadastral. Il contient des informations détaillées sur tous les objets qui se trouvent sur le territoire, ainsi que ses dimensions exactes..
Le contrat de vente et d’achat d’un terrain lui-même (où l’obtenir et ce qui y est écrit, nous l’avons décrit ci-dessus) – en deux exemplaires.
Refus du sujet de la Fédération de Russie d’acheter cet attribut. Ceci est important car il est prioritaire lors de l’achat à des fins agricoles..
Extrait de Rosreestr confirmant le fait que le vendeur est le titulaire du droit d’auteur.
Passeports des personnes intéressées.
Certificats confirmant l’absence de charges, de dettes.
Le relevé bancaire de l’acheteur confirmera qu’il dispose de fonds suffisants pour acheter.

Il s’agit d’un package standard, mais il y a parfois des exigences plus étendues. Par exemple, s’il y a plusieurs propriétaires (l’option la plus simple est un conjoint), alors le consentement écrit du deuxième propriétaire sera requis.

Annulation des actes

Il existe plusieurs motifs juridiques pour l’invalider:

Si l’accord contient des clauses qui violent les droits de quelqu’un ou sont illégales.
En cas de violation de la forme de l’accord – bien qu’il soit rédigé sous une forme plutôt arbitraire, les principales sections doivent y être énoncées.
Si vous soupçonnez que cette transaction est fictive, insignifiante, c’est-à-dire conclue à une autre fin, souvent illégale.
Si les droits des enfants mineurs ou des personnes handicapées ont été violés.
En cas de menaces ou d’autres types de coercition pour conclure un accord.

Pour annuler l’acte de vente, la partie lésée doit déposer une déclaration de réclamation auprès du tribunal. À la suite de la procédure, la propriété est restituée au propriétaire d’origine. Mais si une intention malveillante est soupçonnée, le tribunal peut ordonner la confiscation des biens immobiliers au profit de l’État..

Donnons un exemple

Dans ce cas, les citoyens A et B (respectivement vendeur et acheteur) sont des camarades. Par conséquent, ils n’ont pas fait appel aux services d’un avocat ou d’un notaire, mais ont décidé de tout faire selon l’option la plus simple. Mais ils n’ont pas tenu compte du fait que pour l’enregistrement officiel des droits sur le lotissement, un acte d’arpentage serait nécessaire.

Les participants ont signé l’acte de vente, considérant déjà en fait le processus terminé. Le citoyen A a reçu l’argent en entier, a même réussi à le dépenser partiellement, et B a apporté des matériaux de construction, a conclu un accord avec une entreprise de construction et a commencé la construction. Mais lorsque l’acheteur s’est rendu à Rosreestr avec une déclaration pour enregistrer officiellement l’attribution à son nom, il a été refusé en raison du fait que tout le paquet de documents n’avait pas été collecté – il n’y avait pas de loi d’arpentage..

Grâce à une étroite connaissance, les parties à l’accord ont pu résoudre le problème de manière pacifique: elles ont effectué des travaux pour déterminer la majoration, puis ont redéfini l’acte de vente et l’ont enregistré auprès de Rosreestr. Mais l’histoire est instructive pour ceux qui envisagent un achat auprès d’un tiers – vous devez surveiller attentivement la sélection des titres..

Résumons

Dans l’article, nous avons expliqué comment formaliser correctement une transaction à l’aide d’un contrat de vente et d’achat de terrain, où le conclure, ce qu’il devrait contenir et quels pièges vous pourriez rencontrer. Nous vous recommandons de demander l’aide d’avocats professionnels – cela vous fera gagner du temps et vous garantira la pureté juridique